在墨尔本投资公寓怎么样？
1.首先，墨尔本的投资房市场是存在泡沫的 - 但问题是，什么是合理的泡沫比例？这是一个很难界定的问题。从历史数据来看，一般认为澳洲的房价收入比（Homes to Income Ratio）应该在4倍以上，然而目前墨尔本的一居室公寓价格，已经高达年收入的20倍左右。但请注意，这里的收入指的是房产市值（房价）与家庭收入之比；而我国房地产市场的泡沫，通常是指住宅价格（新房+二手房）与居民可支配收入之比。这个比值，按照统计局公布的数字，目前在6倍以上。
当然，有人说，澳大利亚的房地产市场没有我国那么投机，也没有我国经济发展得那么快，所以这样的房价水平并不算离谱。 但是我们讨论的问题是“投资”，所以我们需要评估投资的风险。
我认为房价收益率（Return on Investment）是一个重要的指标，它衡量的是把资金用于买房或炒股一年后可以得到多少收益。如果考虑资金的时间价值，房价收益率计算如下： 一年后的房屋市值减去首付，得到的差值除以贷款金额，再乘以100%，就是房屋的回报了。
以首付款5%计算，一套30万澳元的房子，一年后按租金收益折现，扣除银行利息后，每年大约可以获得8720澳元的回报。换算成人民币是4万元，和国内一些二线城市市区的老破小差不多。但是请注意，这还没有考虑到折旧呢。随着房租上涨和房价下跌，这个收益率会不断上升。
现在买进，十年后再卖出，房价收益率会翻一番。 如果真是这样，那投资澳大利亚房产还真有可能赚钱。但如果考虑到通货膨胀，货币贬值，实际利率为负等因素，这个看似很可观的收益率就会大打折扣。 还需要考虑另外一个问题：房子是用来住的，不是用来炒的。一旦房价出现大幅波动，调控政策肯定会跟进。请问谁可以预测政策效应？
2.其次，墨尔本的公寓质量堪忧 我看了几个知乎上的投诉帖，都是说收到楼里有人乱丢垃圾，或者电梯坏了不修之类的抱怨。我很好奇这些楼的质量究竟烂到什么程度，于是上网搜了一下。 不搜不知道，一搜吓一跳。据我所知，目前国内不少在建的写字楼烂尾，就是因为开发商拿了地的钱没交税，导致银行不给放款，施工队无法拿到工程款，最后工程停工，楼房变成半拉子。而在墨尔本，这种情况并不是特例。
比如这座位于墨尔本CBD附近的Royal George Tower，原来叫做Royal Bridge，是一座58层的高楼。这座楼一共分为A、B两座，由两个独立的开发商分别兴建。2012年，B座完工并投入商业使用，A座也于同年开工。然而到了2014年，B座却宣布违约，拖欠建筑商790万澳币的工程款。
更糟的是，这座楼根本没有通过竣工验收！这意味着，这栋楼的土建部分存在着严重的质量问题，需要彻底重新搞一遍。 同样在墨尔本市中心，还有一座号称“全世界最丑的建筑”的Office Tower。
整栋楼只有53层，却因结构失误，只能建成窄窄的梯形，南面几乎没有窗户。建成后没多久，就因为楼里的公司经营不善，面临破产清算。 而更糟糕的是，虽然这座塔楼的开发商叫Eureka，但这栋大楼的名称，却在清单上消失不见。。。