澳洲投资房可以退税吗？
在澳大利亚买房，除了自住以外，还有一种投资模式——买房子租给别人住（Property Investment）。那么通过这种方式买的房子能不能拿到 tax deduction 呢？答案是肯定的！只不过和国内的情况不同，在澳大利亚这种投资形式叫做“Depreciation”而非“折旧”。
所谓 Depreciation，是指房产的“贬值”或者“损耗”，这种价值降低被称为“资本支出”(capital expenditure)。而 Capital Gain 在国内被称为 “资产收益”或“投资收益”。前者是指房屋建筑本身由于时间、地段等原因造成的价值贬损；后者是指把房子对外租赁获得的收入大于成本的部分。二者都是税务处理过程中值得注意的问题。
首先，我们要了解，不管是否作为住所使用，只要是合法购买的房产，都可以获得 Depreciation. 不过，并不是所有的费用都有 Depreciation.只有那些符合一定条件的房屋维修费和家具购置费等才可以在税表上体现出来。
当然这些费用的额度是有一定标准的。以 House 为例，每年的 Depreciation 限额是 $3000，而单元楼（Unit）则是$1500。超过这个限额的费用是不能得到 Tax Deduction 的。
如果房子建成的时间超过了 40 年，那么所有维修和翻新费用都有可能获得 Depreciation.另外要注意的一点是，即使是在房子的耐用年限内，如果房屋的主体结构发生了改变，如翻修外墙或者游泳池等，虽然增加了房屋的实用价值，但此类支出不能获得 Depreciation， 而需要记入 Capital Gain 处理。
至于如何估算 Depreciation 金额，税务局也是有章可循的。一般来说有两大方法：
一、直接法（Direct Method）
二、间接法（Indirect method）
无论是直接法还是间接地法，都需要对相关的支出进行详细的记录，并在每年报税的时候一并提交给税务部门。